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同時繼承房產及房貸,有條件減輕個人房地交易所得稅賦


近年來房價攀升,民眾買房背負高額房貸,個人繼承該不動產後,因無力負擔所繼承房地的房貸債務,即行轉賣、或是換屋的情況相當多。財政部南區國稅局屏東分局表示,繼承取得房屋、土地,同時繼承被繼承人所遺之房地抵押貸款債務,有條件減輕個人房地交易所得稅賦。

該分局說明,個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分,且確由該繼承人實際負擔償還,核屬因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔,得自房屋及土地交易所得中減除。又交易持有期間在5年以下,因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,致出售該房屋、土地者,依財政部公告,符合所得稅法第14條之4第3項第1款第5目所稱因調職、非自願離職或其他非自願性因素,適用20%稅率。

該分局進一步舉例說明,王君於110年5月繼承其父親在107年3月購買的房地,繼承時房地現值合計300萬元,併同繼承以該房地為擔保向金融機構貸款餘額800萬元,因王君無力負擔房貸債務,變賣房地償還房貸,111年9月以1,000萬元出售,假設必要費用為30萬元、物價指數未調整、土地漲價總數額20萬元,王君應負擔新制房地交易所得稅,應為房地房地交易所得-額外負擔-土地漲價總數額,再乘以適用稅率,計算如下:

1、房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-必要費用為30萬元=670萬。

2、王君同時繼承房地及貸款之未償債務800萬元,且確由王君實際負擔償還,貸款餘額超過繼承時房地現值300萬元的額外負擔500萬元(=800萬元-300萬元),可自房地交易所得中減除。

3、課稅所得=房地交易所得670萬元-額外負擔500萬元-土地漲價總數額20萬元=150萬元

應納稅額=課稅所得150萬元 × 稅率20%=30萬元

該分局提醒納稅義務人,如個人於繼承房地後為擔保自己之債務,才以該房地向金融機構設定抵押之貸款,則不適用上述減輕房地交易所得稅規定。


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