【連珠君／綜合報導】預售屋從購買到完工，大多要經歷2~3年的時間，雖然有付款輕鬆的優點，但看不見摸不著，這時候簽署的文件就相當重要，從一開始的定單到買賣合約，後面還有客變、過戶、交屋等程序，民眾一定要張大眼睛，把握至少5天的合約審閱期，並蒐集所有廣告宣傳品，因為這些都視為合約的一部分。
定單 留意定金可否退還
想買預售屋，首先會遇到的文件就是定單，上面會有戶別、房地價格、付款方式等資訊，創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示，定單又分為大定、小定，當有喜歡的戶別卻擔心被買走，或是要向建商議價，可以先付10~20萬元的小定，方便買方直接刷卡，作為保留優先購買權利，等到議價完成，就要補足定金，一般是總價3%，等合約審閱完畢沒問題後，才會簽定合約。
惡劣條款一定要劃掉
定單最基本的注意戶別、坪數、價格是否正確以外，大多上面會約定「本戶價格需經雙方同意，若同意此定金轉為正式定金，若不同意則此定金全數無息退還」等字樣。
蔡穎杰表示，現在多數建商在尚未簽約以前，若民眾反悔，都願意退還定金，但因定金多採刷卡，若下定後一直不來簽約，銀行規定每個月都要結帳，退定金可能會延伸出2%刷卡手續費用，需要民眾負擔，但也有部分代銷會自行吸收。
房市專家Sway指出，有些定單會惡劣寫「若公司同意本戶價格，則定金轉為正式定金，不得以要修改合約為理由拒絕簽約」，若有發現這樣的字樣，一定要劃掉，不然民眾得要提告才能退定，不僅費時，還要花律師費用，並不划算，因此很多人選擇不了了之。
合約 有不合理條款別簽
預售屋合約可說是預售屋買賣中最重要的文件，牽涉範圍最廣，內政部針對此，規範有「預售屋買賣定型化契約及應記載及不應記載事項」，去年底立法院通過《平均地權條例》增訂，不符公告的預售屋買賣定型化契約，按建築戶（棟）處6萬元以上、30萬元以下罰鍰，意味民眾買預售屋將更有保障。雖說如此，仍建議合約要逐字看清楚。
手寫增補文件逐字看清
預售屋買賣合約內容眾多，包含公共設施樓層、停車場及購買戶別樓層平面圖、購買戶別平面圖，都附在上面，還有建材表等資訊。根據內政部規定，簽約前民眾最少有5天的契約審核期，只要在簽約前反悔，定金都可以全數拿回。
創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示，最常發生糾紛的地方在透視圖及建材表，尤其建材表因房子興建完多半要2~3年，建商擔心完工時原設定建材已無銷售，多半會寫上同級品，但對於同級品，建商與買方常有不同見解。
另外較有爭議的地方還有交屋款，內政部要求交屋款必須保留總價5%，並不能磋商，但多數建商並沒保留這麼多，有的甚至只保留5~10萬元。
雨遮是否計坪計價則與建築執造取得的時間點有關，若是2011年5月前取得，雨遮可計坪計價，之後到2018年11月前，雨遮則是計坪不計價，2018年11月以後則不計坪不計價，市場上同時可看到3種不同雨遮的計算方式，十分混亂。
樓高則是合約通常不會寫進去的數字，一般講的樓高是從上下樓板的中心點計算，淨高必須扣除樓板高度外，還有樑及消防灑水系統會影響樓高。停車位的長、寬、高雖然在定型化契約中有要求要寫明，但高度一般都沒寫，常遇到排風機位於車位旁，或有管線影響停車位高度及使用的舒適度。
房市專家Sway指出，許多預售屋買賣合約條款十分荒謬，就曾發生建商在合約內增補文件，用手寫租體文字，寫明「公共設施為二次施工，若因違建拆除，與建商無關，買方已知悉。」等字樣，上面還有買方的簽名，等同於建商與買方私下磋商，最後公設被拆除，買方告上法院，得到敗訴的下場。
客戶變更 建議盡早規劃
除了定單、合約以外，接下來還會遇到客變、對保、交屋等階段，這些文件並沒有特殊規範，看各建商自行規劃。專家指出，每個建商客變的規定及時間都不一致，建議簽約時就先問清楚，另外當房屋成屋後，預售屋合約等同失效，若建商有特殊保固，一定要在交屋手冊上載明清楚。
客變（即客戶變更）是購買預售屋的優勢之一，免去日後裝潢時敲敲打打，創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示，如有客變需求，建議盡早規劃，保留緩衝時間，有的建商要求在1樓底板完成之前就要客變完成，有的則是購買戶別2個樓層以前客變完成即可，落差不小。
更換建材退料不退工
一般來說，廚房及衛浴等水區位置因牽涉到管線問題較多，建商多不願意買方更動，但若是簡單的將馬桶與洗臉台對調，建商同意的機會較高，若不喜歡建商提供的建材、想退掉，要有心理準備，多數建商是退料不退工，因建商是大批採購，金額遠低於市價，與民眾想像可退款的金額差異甚大。
在建商取得使用執照後，便會通知買方前來對保，也就是申請房貸及辦理過戶手續，同時會要求給付一筆暫付款，用來繳納契稅、規費、代書費、瓦斯外管費外，還有未來3個月或半年的管理費，此時建商會代刻便章，便於申貸房貸業務，記得一定要約定該便章僅能用於申請房貸，以免被亂用。
各建商在交屋時，會製作交屋手冊，裡面應包含房地權狀、建材保固書、使用說明書、稅單等資料，要留意是否有廠商連絡電話，方便日後維修，若建商有特別的保固承諾，如防水保固拉長到10年，雖然在預售屋合約上有條列，但成屋後，預售屋合約的功能就會消失，因此，要特別注意是否有載明在交屋手冊內。
專家意見 撥款記得取回本票
建商最大的壓力就是將房子產權移轉給買方，但買方不把錢給建商，房子也無法過戶回來，有的建商為確保權益，在對保時要求買方簽署本票，以防買方無法貸到足額的房貸，需要補足差額。要留意的是，本票金額應與房貸金額相當，在房貸撥款完成或交屋時，記得把本票取回。
新聞連結:蘋果日報
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