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自用住宅相關稅率


一、如果 8 月份買了 1 筆土地,是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅?買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人,可否認定其為稅法規定之納稅義務人?


答:地價稅「納稅義務基準日」為每年 8 月 31 日,當日地政機關「土地登記簿」

所記載之土地所有權人或典權人,就是當年度地價稅納稅義務人,負責繳納該筆土地全年地價稅。所以 8 月 31 日當日取得土地所有權人,即須負責繳納該筆土地全年地價稅。(但經法院拍賣取得之土地,依領得法院核發權利移轉證書之日為準;另經法院判決共有物分割、公用徵收或因繼承而取得他人之土地,在未辦理產權移轉登記前,以法院形成判決確定日,公用徵收之補償費發放完竣日或繼承開始日為準)又買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納,屬於當事人之間約定之私權行為,不能因此變更地價稅納稅義務人,換言之,地價稅應由納稅義務基準日土地登記簿所載之土地所有權人負責繳納全年度稅款。


二、每年地價稅何時開徵?地價稅逾期繳納,會不會處罰?


答:地價稅每年開徵一次,繳納期間為每年 11 月 1 日至 11 月 30 日,課稅所屬期間為每年 1 月 1 日至 12 月 31 日。地價稅逾期繳稅,每超過 3 日按照應納稅額加徵 1% 滯納金,最高加徵 10% ,超過 30日還未繳納,且未申請復查者,地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署強制執行。


三、我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅,土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅?


答:房屋按住家用稅率課徵房屋稅,與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅,兩者適用條件及申請期限等均不相同。所以,房屋坐落基地之地價稅,一定要提出申請並經審查核准後,才能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。


四、地價稅按自用住宅用地稅率課徵需要具備哪些條件?如何申請?


答:


一、地價稅按自用住宅用地稅率課徵應具備條件如下:

   (一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

   (二)無出租、無營業之住宅用地。

   (三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

   (四)都市土地面積未超過 300 平方公尺(約 90.75 坪),非都市土地面積未超過 700 平方公尺部分(約 211.75 坪)。

   (五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限。


二、除符合土地稅法自用住宅用地要件外,土地所有權人應於地價稅開徵 40日(即 9 月 22 日)前,填寫地價稅自用住宅用地申請書,並檢附建物所有權狀影本(已於申請書詳實填載建號者免附)向地方稅稽徵機關提出申請,經審查核准後,當年度就可以按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。    

逾期申請者,自申請之次年開始適用。


五、原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,如因繼承、贈與、自益信託或撤銷信託而移轉土地,是否需要重新申請?


答:因繼承、贈與或撤銷信託而移轉之土地,因課稅主體(土地所有權人)已變更,其適用自用住宅用地條件亦隨之改變,所以繼承、贈與或撤銷信託後,新土地所有權人均應重新申請,經審查核准後,地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。

另信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有,應無按土地稅法自用住宅用地稅率課徵地價稅規定之適用,惟如委託人與受益人同屬一人(自益信託),該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用,與該土地信託目的不相違背者,該委託人視同土地所有權人,如其他要件符合土地稅法自用住宅用地要件者,仍應由新所有權人(受託人)重新提出申請,經審查核准後,地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。



一、每年應納的房屋稅是在什麼時候繳?計算的期間又是如何?


答:房屋稅 1 年徵收 1 次,目前是訂在每年 5 月 1 日開徵至 5 月 31日截止,繳納期間為 1 個月。課稅期間是前 1 年的 7 月 1 日起算至當年 6 月30日止


二、自住使用及公益出租人出租使用房屋如何認定?


答:財政部頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」,使全國各地方稅稽徵機關有一致的遵循依據。

(一)自住使用房屋:個人所有的住家用房屋無出租使用,並供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內,屬供自住使用,可適用自住房屋稅率 1.2% ,所以,一般民眾持有房屋如符合上述要件者,其房屋稅率跟往年一樣沒有改變。


(二)公益出租人出租使用之住家用房屋:指經直轄市、縣(市)主管機關依住宅法及其相關規定核(認)定之公益出租人,於核(認)定之有效期間內,出租房屋供住家使用。所以,是類房屋亦可適用房屋稅最低稅率 1.2% 課徵,目的係希望透過租稅優惠稅率方式,鼓勵民眾擔任愛心房東,將其多餘房屋出租給弱勢團體,不僅可增加房屋供給,而且可降低政府興建社會住宅的壓力。



一、土地以贈與方式移轉,可否適用自用住宅用地稅率?


答:因為贈與移轉並非出售,而且納稅義務人是受贈人,不是原來的土地所有權人,所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。



二、張三聽說土地贈與給妻子,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定?


答:依土地稅法第28條之2的規定,配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅,但是不課徵並非真的免稅,只是延緩課稅,該筆土地再移轉依法應課徵土地增值稅時,仍須以第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,核課增值稅。不論是否申請不課徵土地增值稅,均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵,應於土地現值申報書註明「配偶相互贈與不課徵土地增值稅」字樣提出申請,經地方稅稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後,即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」,向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記,即屬實質移轉,如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者,其因重購退稅已退還土地增值稅款,亦將依土地稅法第37條規定追繳;在決定贈與之前,最好確實掌握時機,以免因小失大。


三、農地開放自由買賣,任何自然人都可承買,老孫也夢想成真的買了一筆,原 先與家人過著農耕生活,享受田園之樂,但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用,聽鄰長說「農地一定要作農業使用,不然會被處罰」,詢問現在及時恢復作農業使用,還來得及嗎?


答:按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用,買的當時,有作農業使用,所以稅是暫時不課徵,但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以,老孫有一次改善機會,及時趕緊恢復作農業使用,否則,會因小失大,屆時因違反區域計畫法或都市計畫法,不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。如不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,再移轉時還要被課徵土地增值稅,實在不划算。


四、老王欲出售一筆農地給老孫,朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」,詢問該如何辦理呢?


答:自89年1月28日土地稅法修正施行起,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時,應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時,於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請;其未註明者,得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請,逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而,農業用地移轉申請不課徵,必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這2項要件,並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」,地方稅稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地,於89年1月28日修正施行後第一次移轉,或申請不課徵再移轉,依法應課徵土地增值稅時,可調整原規定地價為89年1 月當期之公告土地現值,須檢附證件如下:

1.檢附該移轉土地於89年1月當時為農業用地之相關證明文件,如土地登記謄本或都市計畫土地使用分區證明文件。

2.除第1 項證明文件外,其他文件同一般申報案件【土地增值稅(土地現值)申報書、買賣契約書、改良土地費用證明文件等。】

3.並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時,為作農業使用之農業用地,請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」


五、李姓民眾詢問其於花蓮縣及台東縣各有 1棟符合自用住宅用地要同時出售,需如何辦理土地移轉現值申報手續,才可節省納稅人荷包?


答:同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分,則可視為「1次」出售,按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;另若是跨縣市土地同時出售,無需分赴兩地申報土地現值,土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之地方稅稽徵機關統一辦理土地現值申報。地方稅稽徵機關收件後,會於土地現值申報書加蓋收件日期章戳,並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之地方稅稽徵機關,翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他地方稅稽徵機關辦理。




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