房產傳承,税該怎麼辦?

2021/07/13 · 作者 / 劉北元 · 出處 / Web only
根據內政部統計處2021年3月20日內政統計通報,2020年建物所有權移轉登記計47.5萬棟,買賣、繼承及贈與三者合佔9成;較2019年增加1.8萬棟(+4.0%)。
其中買賣登記32.7萬棟,較2019年增2.6萬棟(+8.8%),連續4年上升,創近7年新高。繼承登記也呈上升趨勢:繼承登記自2011年4.1萬棟逐年上升至2020年約5.9萬棟,較2019年增加2.48%,且近7年佔比均逾1成,2020年為12.46%。另贈與登記棟數2020年約4,3萬棟,年佔比9.22%,與2019年相較,下降約0.41%。
由於房產價值高,動輒上千萬,移轉的相關稅賦一直是眾人關注的焦點,以下便來說明買賣、繼承及贈與3種房產移轉方式在稅負上有什麼不同:
一、贈與
根據遺產贈與稅法的規定,個人每年的贈與稅免稅額度只有220萬,假設父親要將房產贈與給小孩,需要依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作贈與價值課稅,此外,還要繳納土地增值稅。
在房地合一稅上路後,父母親贈與給小孩的房產若要出售時,因為小孩是贈與取得,取得成本的計算需用父母親贈與時的現值計算,可能會被課到很多的房地合一稅。
二、繼承
繼承房產雖然也要繳遺產稅,但是遺產稅的免稅額有1,200萬元,與贈與稅的免稅額相較,高出相當多,而且繼承取得房產無需繳納土地增值稅,因此,父母親手中若有持有時間較長的房產,一般都會選擇以繼承方式傳承給子女,不會生前贈與,徒增稅捐負擔。
不過,以繼承方式傳承不動產給子女,跟贈與稅一樣,都會遇到房地合一稅的問題,因為繼承取得房產,取得成本的計算是繼承發生時的現值,遠低於市價,可能會被課到很多的房地合一稅。但是,若房產是在2015年12月31日以前取得,而在2016年1月1日以後繼承,則適用「舊制」(土地免稅),僅計算房屋部分之財產交易所得併入交易年度綜合所得總額課稅,或按房地合一新制的自住優惠條件課稅,則有機會節省稅捐。
三、買賣
用買賣方式傳承房產,沒有贈與稅或遺產稅的問題,但是需要繳納土地增值稅。由於是直系血親間的財產交易,要特別注意價格最好不要偏離市價過多,而且子女能提出以自有資金購買的證明,以免被國稅局認定為假買賣真贈與,課徵贈與稅。接著,若子女未來出售不動產,房地合一稅認定的取得成本,就會是當初的買價,而不像贈與或繼承用現值計算取得成本。
買賣是父母親傳承房產給子女的方式之一,但是,這個選項必須子女擁有相當的財力才有可能達成,可以說是選擇買賣方式移轉房產給子女的基本門檻,因此,分年在贈與稅的免稅額度範圍內贈與現金給子女,幫子女建立資金部位,便是資產傳承規劃中的一步活棋。
以上3種方式,究竟該選哪一個?除了稅賦負擔的高低外,其實計劃傳承的時間點為何?傳承後的用途為何?有無出售計劃?甚至於父母親對子女的偏愛、子女感情是否融洽?都會是影響傳承標的與方式的因素,建議決定前可以先找專家諮商,以求面面俱到。
(本文作者曾經擔任律師、前金管會保險局人身保險商品審查委員,現為北宇管理顧問公司總經理劉北元)
文章來源:康健
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