房產傳承，税該怎麼辦？

2021/07/13 · 作者 / 劉北元 · 出處 / Web only

根據內政部統計處2021年3月20日內政統計通報，2020年建物所有權移轉登記計47.5萬棟，買賣、繼承及贈與三者合佔9成；較2019年增加1.8萬棟（+4.0％）。

其中買賣登記32.7萬棟，較2019年增2.6萬棟（+8.8％），連續4年上升，創近7年新高。繼承登記也呈上升趨勢：繼承登記自2011年4.1萬棟逐年上升至2020年約5.9萬棟，較2019年增加2.48%，且近7年佔比均逾1成，2020年為12.46％。另贈與登記棟數2020年約4,3萬棟，年佔比9.22%，與2019年相較，下降約0.41%。

由於房產價值高，動輒上千萬，移轉的相關稅賦一直是眾人關注的焦點，以下便來說明買賣、繼承及贈與3種房產移轉方式在稅負上有什麼不同：

一、贈與

根據遺產贈與稅法的規定，個人每年的贈與稅免稅額度只有220萬，假設父親要將房產贈與給小孩，需要依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作贈與價值課稅，此外，還要繳納土地增值稅。

在房地合一稅上路後，父母親贈與給小孩的房產若要出售時，因為小孩是贈與取得，取得成本的計算需用父母親贈與時的現值計算，可能會被課到很多的房地合一稅。

二、繼承

繼承房產雖然也要繳遺產稅，但是遺產稅的免稅額有1,200萬元，與贈與稅的免稅額相較，高出相當多，而且繼承取得房產無需繳納土地增值稅，因此，父母親手中若有持有時間較長的房產，一般都會選擇以繼承方式傳承給子女，不會生前贈與，徒增稅捐負擔。

不過，以繼承方式傳承不動產給子女，跟贈與稅一樣，都會遇到房地合一稅的問題，因為繼承取得房產，取得成本的計算是繼承發生時的現值，遠低於市價，可能會被課到很多的房地合一稅。但是，若房產是在2015年12月31日以前取得，而在2016年1月1日以後繼承，則適用「舊制」(土地免稅)，僅計算房屋部分之財產交易所得併入交易年度綜合所得總額課稅，或按房地合一新制的自住優惠條件課稅，則有機會節省稅捐。

三、買賣

用買賣方式傳承房產，沒有贈與稅或遺產稅的問題，但是需要繳納土地增值稅。由於是直系血親間的財產交易，要特別注意價格最好不要偏離市價過多，而且子女能提出以自有資金購買的證明，以免被國稅局認定為假買賣真贈與，課徵贈與稅。接著，若子女未來出售不動產，房地合一稅認定的取得成本，就會是當初的買價，而不像贈與或繼承用現值計算取得成本。

買賣是父母親傳承房產給子女的方式之一，但是，這個選項必須子女擁有相當的財力才有可能達成，可以說是選擇買賣方式移轉房產給子女的基本門檻，因此，分年在贈與稅的免稅額度範圍內贈與現金給子女，幫子女建立資金部位，便是資產傳承規劃中的一步活棋。

以上3種方式，究竟該選哪一個？除了稅賦負擔的高低外，其實計劃傳承的時間點為何？傳承後的用途為何？有無出售計劃？甚至於父母親對子女的偏愛、子女感情是否融洽？都會是影響傳承標的與方式的因素，建議決定前可以先找專家諮商，以求面面俱到。

（本文作者曾經擔任律師、前金管會保險局人身保險商品審查委員，現為北宇管理顧問公司總經理劉北元）

文章來源:康健

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